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中国社科院昨日发布了2013年《房地产蓝皮书》,土地供应按五类城市

中国社科院昨日发布了2013年《房地产蓝皮书》,预计今年房价地价或稳中有升。蓝皮书认为,2013年我国房地产开发投资增速将继续保持低位,预计2013年房地产开发投资增速在14%左右,略低于2012年。

土地供应五类城市开小灶

中国社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉昨日接受南都记者采访时指出,“今年房价确实不太可能出现较大的波动,总体以稳为主。”而南都记者纵览前几年蓝皮书发现,这是3年以来中国社科院首次预测房价上升。

土地供应按五类城市“开小灶”

投资中国楼市不如去买美国房产

4月21日,国土部公布《2015年一季度国土资源主要统计数据》,全国国有建设用地供应94800 万平方米,同比下降20.4%,其中,房地产用地供应同比下降38.7%。亚豪机构副总经理任启鑫在接受中国建设报记者采访时表示,适时减少土地供应不仅能确保节约集约用地,还能稳定地价。而国土部地价所所长认赵松则认为,在差异化手段的影响下,不同城市土地市场表现和政策实施细则均将出现明显分化。

在连续几年乐观预估房价可能会下降之后,一度看空楼市的社科院昨日发布的《蓝皮书》终于改口,预计今年房价或稳中有升。

公布数据显示,截至一季度末,全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价每平方米分别为3541元、6593元、5305元和746元,同比增长率分别为3.25%、3.22%、2.98%和3.62%,不同用途及不同城市间存在分化。

在社科院蓝皮书看来,我国住房市场仍存在较大的刚性需求和改善型需求,在抑制投机、支持自住的政策作用下,今年商品住宅销售面积将小幅增长,住宅开发投资增幅继续保持低位,全年住宅价格稳中有升。

“这也意味着,土地供应调控要有针对性和差异化,根据不同地区的土地市场和房地产市场供求态势,采取不同的调控措施,特别是从供应计划的编制入手,有增有减。”国土资源部土地利用管理司相关负责人表示。国土部根据房价、地价、商品住房累积可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标,将城市划分为五类(房价地价上涨快、上涨较快、平稳上涨、持平、下跌),指导调整住宅用地供应和稳定市场价格信号等工作。目前国土部的土地市场监测和监管系统可以判断各地已供住宅用地的开发利用情况。“对于超过合同约定开工时间一年以上未开工,且未开工住宅用地规模超过5年年均供应量的市、县,应该从严控制新增建设用地规模。”

“2013年广州以及大城市的供应还是很紧的,特别是刚需方面,加上二手房20%增值税可能影响市场放量,刚需的价格有上升压力”,满堂红及中原地产的市场高级研究人士均向南都记者表达如是观点。而今年的《蓝皮书》中,社科院也认为,受2012年房地产投资相对低迷和2012年末房地产交易量大幅放大的影响,2013年新增房产供给将相对偏紧,存量住房供给则取决于调控政策走向。

差别性住房按揭政策或将继续

在《蓝皮书》看来,就全国平均状态而言,持续的求大于供是推动价格上涨的重要因素。房地产市场供需总量和结构矛盾积累多年,2013年调控难度进一步增大。另外,国内外宽松货币政策叠加将加大通胀压力,资产保值需求将推动人们进入房地产市场,带动地价上涨。

4月24日,央行官网发布《2015年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示,房地产贷款快速增长,保障性住房开发贷款增长强劲。其中,3月末,个人购房贷款1~3月份增加5706亿元,同比多增790亿元。保障性住房开发贷款1~3月份增加1352 亿元,同比多增860 亿元。对此,链家地产市场部张旭在接受中国建设报记者采访时表示,主要原因在于去年“9·30”新政和今年“3·30”新政两波稳定住房消费的政策激活了购房者的购买欲望。后续仍有可能推出的降息降准措施,还将在更大程度上激发刚需型购房者入市。

此外,《蓝皮书》提出,从中美房地产的形势比较来看,投资中国楼市不如去买美国房地产。从中美房地产的形势比较来看,中国在调控政策的影响下,整体来看上涨的空间有限,多呈现结构式的机会,且对投资需求有诸多限制。而美国房地产的上升趋势大致能维持5到7年。

人民币房地产贷款方面,3 月末,人民币房地产贷款余额18.41 万亿元,同比增长19.4%,增速比上年末高0.5 个百分点;1~3 月份增加9935 亿元,同比多增1963 亿元,增量占同期各项贷款增量的27%,比上年同期占比水平高0.6 个百分点。

首季房地产贷款为去年同期3倍

房地产开发贷款方面,3月末,房地产开发贷款余额6.08 万亿元,同比增长24.1%,增速比上年末高1.5 个百分点。其中,个人购房贷款余额12.1 万亿元,同比增长17.6%,增速比上年末高0.1 个百分点,比各项贷款增速高3.6 个百分点。

另据央行24日发布的数据,一季度我国新增房地产贷款增加7103亿元,同比多增4667亿元,基本是去年同期的3倍,增量占一季度同期各项贷款增量的27%。

保障性住房开发贷款方面,3 月末,房产开发贷款中的保障性住房开发贷款余额1.28万亿元,同比增长64.3%,增速比上年末高7.1 个百分点。

数据显示,截至3月末,主要金融机构房地产贷款余额12 .98万亿元,同比增长16.4%,增速比上年末高3.6个百分点。其中,地产开发贷款余额1.04万亿元,同比增长21.4%,增速比上年末高9个百分点;房产开发贷款余额3.2万亿元,同比增长12.3%;个人购房贷款余额8.57万亿元,同比增长17.4%,增速比上年末高3.9个百分点。

尽管接连出台的楼市新政已经开始发力,但显然目前楼市的状况还远未达到中央的预期。为此,央行行长周小川在日前召开的第31届国际货币与金融委员会系列会议上指出,将继续实施差别性住房按揭政策来支持合理的住房需求,并通过其他相关措施提升家庭消费水平。

“这里的原因是,很多买卖房屋的人赶在第一季度成交,处于政策窗口期的恐慌,把购房的计划提前了。可以说是把第二季度的贷款提前消耗了一部分。”中国社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉告诉南都记者,下一季的下降会比较明显。

上海部分房东被迫涨价

有不具名的大型券商对南都记者说,社会融资总量、信贷增量庞大的同时,相当大的一部分进入了房地产融资领域,但房企的经营生产环节流入较少,这也意味着,后期的房地产市场供应,并没有从这7103亿元的一季度新增贷款中获益多少,实体经济也因此没有明显回暖。

自3月末以来,沪上楼市受到利好刺激不断,“3·30”新政出台后,上海公积金贷款的额度又得到大幅放宽,加之近日央行的再度降准,使得楼市政策进一步向宽松方向发展。仅从德佑链家的成交和带看情况来看,4月上中旬的成交量已经超出3月全月53%,而4月上中旬的带看量也高出3月全月10%。德佑链家研究总监陆骑麟接受中国建设报记者采访时表示,近来政策面的一再宽松在二手市场催生了大量房东的涨价或缩小议价空间的情况,势必导致未来房价上涨幅度的扩大。不过,近期的一系列刺激政策基本都是在贷款和税收方面的调整,只要不触及限购的底线,沪上房价尚难以出现大幅度的上涨。

“实体经济方面需要注意的是,人口的增长、工资上涨速度放缓也可能对房价造成影响。”刘霞辉表示,受多重因素影响,很多实体企业不太主动,市场也不太景气,个人买房热情下降的可能性很大,多数潜在客户可能推迟购房的计划。

公积金贷款额度的放宽主要影响的是外围中低标的的区域,据德佑链家御桥店相关负责人介绍, 4月以来御桥地区各门店的二手成交量已经超过了3月全月,区域内的主要客群来自于周边原本居住条件相对较差的本地居民,他们在新政后自身的涨价意愿并不强烈,但是近期依然普遍出现了5%~10%的价格上调。主要原因在于御桥的二手房东出售房源普遍是为了置换陆家嘴、联洋、花木等浦东市区板块的房源,这些板块对于政策敏感性较高,出现价格上涨后,这些置换型房东也不得不随之涨价。

国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松接受南都记者采访时表示,调控目前仅在土地方面显现效果。全国105个主要城市的土地市场,全年同比的地价增长率非常低,可以说是近十年的历史低位,仅高于2008年。但调控的对象是房价,而房价去年下半年快速回暖。一些城市的回暖速度已经高于2007、2009年的高点。同样两个关联性非常强的市场,同样在严厉的调控政策下,走势动态不太一样,这正体现了行政管控的边际效益递减非常明显。

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